Cuidados com parte hidráulica prolongam a vida útil do condomínio e evitam desperdício.

Uma equipe de três funcionários entra no apartamento e vai direto ao banheiro. Depois, se dirige para a cozinha, analisa o funcionamento das torneiras. Por fim, vai até a área de
serviço e dá uma olhada cuidadosa na lavanderia. Ela inspeciona toda a parte hidráulica, milímetro por milímetro. Se houver pinga-pinga, vazamento ou qualquer sinal de infiltração, o conserto é feito na hora. E sem custo. Parece
sonho? Não é. No condomínio Solar de Laranjeiras já é uma realidade há sete anos.

Foi uma forma criativa que o síndico Salatiel Pereira da Silva encontrou para manter a conta de água dentro da normalidade. A prudência rendeu bons resultados para a comunidade de cerca de mil moradores, dos dois blocos, cada um deles com 17 andares e 160 apartamentos. Todo mundo aprova a visita periódica do grupo, composto por um eletricista, um bombeiro hidráulico e um especialista em
recuperação de alvenaria.

A média diária de consumo, de acordo com o síndico, é de 80 metros cúbicos, uma economia de 30% em relação ao que se consumia antes das inspeções. São pagos de R$ 6 a R$ 7 mil à Cedae mensalmente. “Ligamos para todos os moradores e agendamos as visitas. Verificamos válvulas e torneiras e, caso haja algumvazamento, fazemos a obra por conta do condomínio”, conta o sr. Pereira, que também inspeciona
o hidrômetro duas vezes por dia, nos horários de 6h e 18h.

Conforme explica o engenheiro civil Bruno Rizzo, consultor do Secovi Rio e especializado em estruturas, os problemas hidráulicos ocorrem com mais freqüência nos prédios antigos, cujas estruturas são de ferro galvanizado. O tempo de vida útil desse material é de cerca de 30 anos, bem menos que o do PVC. “A durabilidade do PVC é excelente. Os problemas com ele normalmente estão ligados à instalação inadequada”,
esclarece o especialista.

Outro contratempo comum é a sobrecarga da tubulação ligada à descarga do banheiro, principalmente em colunas muito altas, o que pode acarretar vazamentos complicados de se resolverem. O nome que se dá para isso é, segundo Rizzo, bomba de aríete. Daí a importância da instalação
correta e da manutenção das válvulas de redução de pressão, que minimizam a probabilidade de ocorrer algum transtorno nesse sentido.

O engenheiro alerta: é preciso prestar atenção aos sinais de infiltração, que podem camuflar uma ruptura perigosa na estrutura hidráulica. “Quando a pintura mofa, fi ca escura, há algo acontecendo.” O primeiro passo é verificar a planta do edifício, para ter a confirmação de que a área possui encanamento. Se o problema for proveniente do barrilete
- estrutura que liga a caixa-d’água às colunas - ou de áreas próximas, o condomínio arca com a despesa. Senão, cabe ao morador pagar o conserto.

Morador também é responsável

Para evitar problemas, a inspeção das instalações deve ser feita uma vez ao ano. Os moradores também têm grande responsabilidade. O fiozinho de água que escorre pela descarga, por exemplo, não é tão grave, mas gera desperdício. O mesmo se dá com o pinga-pinga das torneiras. “No caso da descarga, pode ser problema na válvula ou na borracha de vedação. Se for a torneira, é importante trocar a carrapeta.” Ambas as peças podem ser compradas sem dificuldade, a preços acessíveis, em casas
de material de construção.

Quando se fala em conta de água, todo cuidado é pouco. Segundo dados da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis, o produto representa 17% das despesas do condomínio, perdendo apenas para a folha de pagamento,
que consome 49% da arrecadação. Por issosíndicos precisam fi car atentos. É o caso de Maria da Conceição Knupp, que lidera dois blocos de oito andares cada um, num total de 56 unidades, em Botafogo. De agosto a novembro de 2007, ela iniciou reforma em oito apartamentos onde havia vazamentos.

“As colunas estavam velhas, e as inspeções não vinham sendo feitas”, reclama Maria da Conceição, que gastou R$ 5 mil com a obra. Fora o transtorno com as unidades, ela enfrentou outro problema: a troca do hidrômetro. “O aparelho estava com defeito; recebi contas que somavam R$ 22 mil”, indigna-se a síndica, acrescentando que, depois da substituição, o condomínio voltou a pagar a média mensal de
R$ 2 mil. “Para quitar a dívida, estabeleci 16 cotas extras.”

O diretor da Hidráulica Catete, Eduardo Spengler, lembra que é importante inspecionar os barriletes no momento da lavagem da caixa-d’água da edificação, providência que deve ser tomada semestralmente, em conformidade com a Lei Estadual nº 1.993/94. O problema é que, nos prédios construídos há mais de três décadas, esse dispositivo é feito de ferro galvanizado, o que reduz sua vida útil e pode gerar
transtornos. A substituição dele, entretanto, é salgada: sai por uma média de R$ 10 mil. Isso sem falar que a água fi ca cortada por pelo menos três dias.

Por esse motivo, os bairros de onde vem o maior número de pedidos de socorro são Botafogo, Copacabana, Ipanema e Leblon. As bombas - responsáveis por transportar a água da cisterna até o topo do prédio - não podem fugir ao controle dos síndicos. Spengler recomenda que as condições da peça sejam verifi cadas mensalmente. O diretor da empresa alerta que, ao solicitar os serviços, os síndicos prestem atenção num detalhe: a firma deve ser devidamente registrada no Crea-RJ e na Feema.

Quem paga o pato?

Deu infiltração, é sempre aquele problema: briga com o vizinho e consulta ao síndico para saber quem paga a conta. Se o morador for locatário, a pendência pode ser ainda mais chata de se resolver. O advogado Hamilton Quirino, especializado em Direito Imobiliário, colunista “tiradúvidas”
de jornais cariocas e autor de livro com perguntas e respostas sobre vida em condomínio - em parceria com o Secovi Rio -, esclarece vários pontos para a Condomínio & etc.

Segundo ele, a primeira coisa a saber é: cabe ao responsável pela infiltração não só a reparação de suas causas, mas também suas conseqüências. Assim, é obrigação da pessoa responsável pelos danos o conserto do gesso ou da alvenaria, a pintura e outros itens secundários. Mas nem sempre é fácil achar o culpado. Para casos extremos, o especialista esclarece que existe um procedimento judicial próprio, a perícia judicial, por meio da qual se define a causa do transtorno e se sugerem as soluções.

Recomenda-se, entretanto, resolver a situação de forma pacífi ca. Em princípio, se o problema vier do andar de cima, deve-se protocolar notificação ao proprietário do apartamento vizinho, solicitando os reparos necessários em prazo razoável (15 dias, por exemplo), sob pena de serem tomadas as medidas judiciais. Deve-se esclarecer que
uma perícia pode dar mais dor de cabeça que o próprio conserto.

A despesa com a reparação das infiltrações será do proprietário e não do locatário, por se tratar de problema de manutenção. Para conhecer a origem do vazamento, é bom não fi car no “achismo”: os envolvidos devem propor o assessoramento de um profi ssional que possa indicar a causa do incidente e a solução para ele.